국토해양부(장관: 권도엽)는 서울, 6개 광역시 및 경기 일부지역에 소재한 상업용부동산(오피스빌딩 1,000동, 매장용빌딩 2,000동)의 ’12년도 연간 및 4/4분기 투자수익률, 공실률, 임대료 등 투자정보를 조사·발표하였다.

* 조사기준일 : ’12년 연간 투자수익률(’12.1.1～12.31), ’12년 4/4분기 투자수익률
(’12.10.1～12.31), 공실률(’12.12.31 기준), 임대료(’12.12.31 기준)

** 대상 : (오피스) 58개 주요지역 6층 이상, 임대면적 50%이상 업무용 건물
(매장용) 87개 주요상권 3층 이상, 임대면적 50%이상 매장용 건물

[1] 투자수익률

’12년 상업용부동산 투자수익률은 전년보다 다소 하락한 연 5%대로 나타났다. 투자수익률은 금융위기 직후인 ’09년 최저치(연 5% 수준)를 보인 이후 연 6%대를 유지해 왔다.

오피스빌딩의 ’12년 투자수익률은 5.55%로 전년대비 1.42%p 하락하였는데, 신규공급에 따른 공실증가와 기업경기 악화*로

* (’12년) 수출액 -1.3%(전년대비 -20.3%p), 설비투자지수 -1.1%(전년대비 -1.8%p), 건설기성액 -7.2%(전년대비 +0.5%p), 제조업평균가동률 77.8%(전년대비 -2.1%p)

매장용빌딩은 ‘12년 투자수익률이 5.25%로 전년대비 1.41%p 하락하였는데, 경기침체 및 물가상승 등 실물경기 악화에 따른 소비심리 위축* 영향인 것으로 보인다.

* (’12년) 민간소비증가율 1.8%(전년대비 -0.5%p), 평균소비성향 74.1%(전년대비 -2.6%p)

<상업용부동산 연간 투자수익률 추세>

(단위: %,대비%p)

구 분	’02	’03	’04	’05	’06	’07	’08	’09	’10	’11	’12	전년 대비
오피스	12.15	11.81	9.42	8.53	9.23	9.28	13.74	4.77	6.86	6.97	5.55	-1.42
매장용	13.02	14.09	9.54	8.66	8.14	8.20	10.91	5.19	6.85	6.66	5.25	-1.41

※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임

※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%)+자본수익률(%)

- 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비)/기초자산가격×100

- 자본수익률(%) = 자산가격변동액/기초자산액×100

다만, 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 3.13%, 회사채 3.77%), 금융상품(정기예금 3.4%, CD 3.3%), 주식(-2.7%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당한다.

(단위 : %)

	상업용부동산		채권		주식	금융상품		기타
	오피스	매장용	국고채 (3년)	회사채 (3년)	KOSPI	정기예금	CD (91일)	아파트 (매매)	환율	금가격
’11	6.97	6.66	3.62	4.41	12.4	3.69	3.44	9.6	-4.2	11.43
’12	5.55	5.25	3.13	3.77	-2.7	3.40	3.30	-0.2	1.7	-0.54

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간 연간 투자수익률임

※ 채권․CD(양도성예금증서)는 유통수익률 기준임

※ 자료출처 : 한국은행 경제통계시스템(http://ecos.bok.or.kr), 한국감정원 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr), 한국거래소

연간 투자수익률을 도시별로 살펴보면,

오피스빌딩은 서울, 부산, 성남이 6% 이상인 반면, 광주, 수원은 1%대의 수익률을 보였으며, 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 1.70%p 하락한 6.37%로 나타났다.

<오피스빌딩 도시별 연간 투자수익률 현황>

(단위: %, 대비%p)

구분	투자수익률			구분	투자수익률
	’11	’12	전년대비		’11	’12	전년대비
전체	6.97	5.55	-1.42	대전	4.08	3.28	-0.80
서울	8.07	6.37	-1.70	울산	4.81	4.81	0.00
부산	7.06	6.46	-0.60	성남	8.75	6.87	-1.88
대구	4.34	4.57	0.23	수원	6.77	1.64	-5.13
인천	5.93	4.22	-1.71
광주	2.32	1.28	-1.04

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간 연간 투자수익률이며, 증감폭은 수익률의 전년대비 차이(%p)임

매장용빌딩은 부산, 대구, 울산, 안양이 6% 이상인 반면, 수원은 2.13%로 가장 낮았으며, 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 2.06%p 하락한 4.70%로 나타났다.

<매장용빌딩 도시별 연간 투자수익률 현황>

(단위: %, 대비%p)

구분	투자수익률			구분	투자수익률
	’11	’12	전년대비		’11	’12	전년대비
전체	6.66	5.25	-1.41	대전	6.52	5.78	-0.74
서울	6.76	4.70	-2.06	울산	5.20	6.35	1.15
부산	7.44	6.83	-0.61	성남	7.49	4.82	-2.67
대구	6.01	6.17	0.16	수원	5.85	2.13	-3.72
인천	7.06	5.01	-2.05	안양	7.52	8.58	1.06
광주	5.27	4.39	-0.88	고양	6.01	5.11	-0.90

※ 투자수익률 : 1년 동안의 보유기간 연간 투자수익률이며, 증감폭은 수익률의 전년대비 차이(%p)임

한편, ’12년 4/4분기 투자수익률은 오피스빌딩이 1.73%(연간 5.55%)로 전분기대비 1.52%p 상승하였고, 매장용빌딩은 1.43%(연간 5.25%)로 전분기대비 0.96%p 상승하였다.

* 투자수익률 = 소득수익률(건물임대수입 등) + 자본수익률(건물의 자산가치 상승 등)

소득수익률은 공실 증가 및 임대료 상승률 저조에도 불구하고 3/4분기 재산세 부과로 인한 영업경비 증가분이 소멸됨에 따라, 오피스빌딩은 1.31%로 전기대비 0.19%p 상승하였고, 매장용빌딩은 1.23%로 전기대비 0.28%p 상승하였다.

자본수익률은 건물의 자산가치가 소폭 상승*하며 오피스빌딩이 0.42%로 전기대비 1.33%p 상승하였고, 매장용빌딩은 0.20%로 0.68%p 상승하였다.

* (대지) 4/4분기 전국 상업지역 지가변동율 0.36% 상승(전체평균 0.21% 상승)

<투자수익률 추세>

(단위: %, 대비%p)

구 분		’10				‘11				‘12
		1 분기	2 분기	3 분기	4 분기	1 분기	2 분기	3 분기	4 분기	1 분기	2 분기	3 분기	4 분기	전기대 비
오 피 스	소득수익률	1.29	1.30	1.04	1.33	1.38	1.41	1.14	1.37	1.40	1.40	1.12	1.31	0.19
	자본수익률	1.14	0.53	0.09	-0.02	0.50	0.59	0.25	0.16	0.38	0.33	-0.91	0.42	1.33
	투자수익률	2.43	1.83	1.13	1.31	1.88	2.00	1.39	1.53	1.78	1.73	0.21	1.73	1.52
매 장 용	소득수익률	1.22	1.22	0.93	1.26	1.29	1.32	0.99	1.31	1.30	1.30	0.95	1.23	0.28
	자본수익률	1.02	0.49	0.18	0.36	0.58	0.53	0.29	0.19	0.36	0.29	-0.48	0.20	0.68
	투자수익률	2.24	1.71	1.11	1.62	1.87	1.85	1.28	1.50	1.66	1.59	0.47	1.43	0.96

※ 분기별 투자수익률은 3개월 동안의 보유기간 수익률임

※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%)+자본수익률(%)
- 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비)/기초자산가격×100
- 자본수익률(%) = 자산가격변동액/기초자산액×100

[2] 공실률

’12년도 공실률은 오피스빌딩의 경우 8.9%로 전년(’11.12.31 기준) 대비 1.3%p 상승하였고, 매장용빌딩은 9.2%로 전년대비 1.4%p 상승하였다.

<연도별 공실률* 추세>

(단위: %,대비%p)

구 분	’02	’03	’04	’05	’06	’07	’08	’09	’10	’11	’12	전년 대비
오피스	4.8	5.9	8.0	8.4	7.2	6.4	5.3	9.4	8.6	7.6	8.9	1.3
매장용	4.4	5.3	6.6	10.2	10.6	11.6	10.0	10.5	9.6	7.8	9.2	1.4

※ 2002～2008년은 각년도 7.1자 기준이며, 2009년부터는 각년도 4/4분기(12.31자) 기준임

* (신축물량) 오피스는 빠른 증가세(’10년 288동, ’11년 458동, ’12년 535동),매장용은 완만한 증가세(’10년 27,153동, ’11년 28,143동, ’12년 28,221동)

4/4분기(’12.12.31 기준) 공실률은 오피스빌딩의 경우 8.9%로 전분기(’12.9.30기준) 대비 0.3%p 상승하였고, 매장용빌딩은 9.2%로 전분기와 동일하였다.

<공실률 추세>

(단위 : %, 대비%p)

구 분	’09	‘10	‘11				‘12
	4분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기 대비
오피스	9.4	8.6	8.1	8.0	7.8	7.6	7.8	8.4	8.6	8.9	0.3
매장용	10.5	9.6	9.0	8.4	8.0	7.8	9.2	9.3	9.2	9.2	0.0

※ 매분기 마지막 월/일 기준 공실률임

[3] 임대료

’12년도 임대료는 오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전년대비(’11.12.31.기준) 0.3천원/㎡ 상승하였으며, 매장용빌딩은 45.7천원/㎡으로 전년대비 2.5천원/㎡ 상승하였다.

<연도별 임대료* 추세>

(단위 : 천원/㎡)

구 분	’05	’06	’07	’08	’09	’10	’11	’12	전년대비
오피스	14.1	13.9	14.3	14.9	15.2	15.0	15.2	15.5	0.3
매장용	36.3	37.2	37.9	39.7	40.9	42.0	43.2	45.7	2.5

※ 2005～2008년은 각년도 7.1자 기준이며, 2009년부터는 각년도 4/4분기(12.31자) 기준임

※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임
※ 임대료는 월세환산 임대료이며, ‘05년 이전은 전세환산액으로 발표하여 미기재

한편, 4/4분기(’12.12.31 기준) 임대료는 오피스빌딩의 경우 15.5천원/㎡으로 전분기와 같았고, 매장용빌딩은 45.7천원/㎡으로 전분기대비 0.2천원/㎡ 상승하였다.

<임대료 추세>

(단위 : 천원/㎡)

구 분	’09	‘10	‘11				‘12
	4분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	1분기	2분기	3분기	4분기	전기비
오피스	15.2	15.0	15.0	15.1	15.1	15.2	15.4	15.4	15.5	15.5	0.0
매장용	40.9	42.0	42.2	42.6	42.9	43.2	44.6	45.1	45.5	45.7	0.2

※ 임대료는 오피스빌딩 3층이상, 매장용빌딩은 1층기준임
※ 매분기 마지막 월/일 기준 월세환산 임대료임

2012년 상업용부동산 시장동향 조사결과(지역별 주요 변동사유)

구분		전년대비(%p,천원/m2)			상권동향
		투자수익률	공실률	임대료
오피스	전국	▽1.42	△1.3	△0.3	·경기둔화에 따른 수요감소, 신규공급 증가 영향 수익률 하락세
	서울	▽1.70	△1.2	△0.4	·(여의도마포권) IFC(국제금융센터) 신규공급에 따른 대형공급, 대선후 선거사무소 이탈에 따른 공실증가 ·(무교지역) 시청(‘12.9) 완공 입주, 미래에셋센터원빌딩 등 공급영향으로 인한 공실증가
	부산	▽0.60	△2.2	△0.2	·(초량지역) 메리츠화재사옥 신축(‘12.4월) 등 영향으로 공실증가 ·(수영지역) 마린시티내 신규오피스 공급증가
	대구	△0.23	△0.5	△0.1	·(범어지역) 교통요충지로 수요가 꾸준하여 임대수익 및 자산가치 상승
	인천	▽1.71	△2.2	△0.4	·(기타) 부평역 주변 신규임차인 부재, 오피스 공급예정 맞물려 공실증가
	광주	▽1.04	△1.3	△0.0	·(금남로) 구도심으로 수요감속 지속
	대전	▽0.80	△2.1	△0.1	·(중앙지역) 구도심권으로 충남도청 이전 등 관공서 이전 및 둔산지역으로의 수요이전에 따른 공실증가
	울산	0.00	▽2.0	△0.1	·(학성지역) 중구 우정혁신도시 개발, 구시가지 환경개선사업 영향 기대감 자산가치 소폭 상승, 번영로 노변 빌딩 공실감소
	성남	▽1.88	△3.6	△1.1	·판교벤처벨리 등 오피스건물 신규공급에 따른 임차자 이탈
	수원	▽5.13	▽2.0	▽0.1	·오피스건물 노후 및 광교신도시로의 임대수요 이동
매장용	전국	▽1.41	△1.4	△2.5	·신도심 상권 등 유동인구 증가한 상권중심 상승세, 구상권은 수익률 하락세
	서울	▽2.06	△1.2	△4.0	·(명일) 명일역, 길동사거리 주변 상권 자산가치 하락 ·(성신여대) 로데오중심거리(동소물로22길) 유동인구 증가 ·(이대앞) 홍대상권 성숙도 대비 유명세 약화, 주요업종 과밀상태로 신촌역 후면 골목상권 공실증가
	부산	▽0.61	△1.6	△2.7	·(덕천) 단기공실 증가, (온천장,양정로터리) 자산가치 상승폭 둔화
	대구	△0.16	△3.0	▽0.4	·(칠곡) 점진적 상권 쇠퇴 지속
	인천	▽2.05	△2.4	△1.6	·(간석오거리) 시청역 주변 구월동으로의 상권이동 ·(인하대) 대학가 주변 고시원 신축 완화로 상가상층부 원룸 공실증가, 노후상가 중심 자산가치 하락
	광주	▽4.66	△1.1	△0.5	·(일곡) 첨단산업단지 진입도로 개설 등으로 접근조건 개선 ·(금호지구) 인근 상무지구로의 상권수요 이동
	대전	▽0.74	△0.9	△1.7	·(대전역) 은행동 LED거리 조성사업 공사 진행중으로 상권활성화 기대에 따른 신규 임차수요 증가
	울산	△1.15	△2.1	△1.4	·(성남옥교) 노선상가 및 편의시설 집중되어 있는 젊음의 거리 중심 유동인구 꾸준
	성남	▽2.67	▽0.4	△0.7	·(정자미금) 수요감소로 인한 역세권 내 매장 수익감소
	수원	▽3.72	△1.9	▽1.6	·(영통동) 광교신도시로 상권이동에 다른 수요감소
	안양	△1.06	△0.4	△7.9	·(평촌범계) 범계역 롯데백화점(‘12.3월) 개점, 스마트콘텐츠센터(‘12.5.30) 개관 효과로 상권활성화
	고양	▽0.90	△1.2	▽1.5	·(화정역) 역세권 주변 매장 수익률 감소

* 투자수익률은 전년대비, 공실률과 임대료는 전년동기대비 증감폭임

[4] 2013년 상업용부동산 시장전망

’13년도 경제성장률 전망이 3%대*로 저성장이 지속될 것으로 보이고, 최근 오피스 공급이 증가하는 추세**이므로, 당분간 상업용부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것으로 예상된다.

* ’13년 경제성장률 전망치 : 기획재정부(3.0%), OECD(3.1%), 한국은행(3.2%)

** ’12년 전국 오피스 신축건수 535동(’10년 288동, ’11년 458동 신축)

공실률은 당분간은 ’12년도와 같이 기업경기 악화와 소비심리 위축에 따른 수요감소가 지속되어 다소 상승할 것으로 전망된다.

임대료는 기존 건물의 경우 공실 증가에 따른 소폭의 하향조정 가능성도 있으나, 신축 건물의 임대료가 높은 경향이 있어 상승률은 전년 수준을 유지할 것으로 보인다.


[5] 조사 및 발표방법

’12년도 상업용부동산 임대사례조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였고, 감정평가사 및 조사자 200여명이 지역조사, 임대인․임차인 면담 등 현장조사를 수행하였다.

투자정보는 매 분기 조사․발표하고 있으며, 국토해양부 홈페이지(www.mltm.go.kr) 및 한국감정원 R-ONE 부동산통계정보시스템(http://www.r-one.co.kr, Tel. 02-2187-4043, 4050)에서 확인할 수 있다.

※ 별첨 : 참고자료