HOME > 개발부담금> 개발부담금의 산정방식

1. 개발부담금 산출 계산식 개발부담금 = 개발이익 X 부담률 = (종료시점지가 - 개시시점지가 - 개발비용 - 정상지가 상승분) X 부담률 부담률 납부의무자가 납부하여야 할 개발부담금은 산정된 개발이익의 100분의 25로 함. (다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의 규정에 의한 개발제한구역에서 개발사업을 시행하는 경우로서 납부의무자가 동 구역의 지정 당시부터의 토지소유자인 경우에는 100분의 20으로 함) 2. 지가산정 개발사업 부과종료시점의 지가 원칙적인 산정방법 ㅇ 종료시점지가는 부과종료시점당시의 부과대상토지와 이용 상황이 가장 유사한 표준지의 공시    지가를 기준으로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항」의 규정에 의한    비교표에 의하여 산정한 가액에 당해 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을    합한 가액으로 함. 예외적으로 처분가격에 의하는 경우 ㅇ 부과대상 토지를 분양 등 처분함에 있어 그 처분가격에 대하여 국가나 지방자치단체의 인가     등을 받는 경우에는 처분가격을 종료시점지가로 할 수 있음.     - 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 주택의 분양가가 결정된 경우(주택의 분양가를 국토교통부장관이       정하여 고시하는(제3항제1호) 건축비를 적용하여 결정하는 경우에 한한다.       (주택법 제 38조1항1호의 규정)     - 사업주체가 조성한 대지의 공급조건 등에 대하여 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장의       승인을 얻은 경우(주택법 제16조1항 및 같은 법시행령 제15조5항의 규정)     - 택지의 공급가격결정방법 등이 포함된 택지개발사업 실시계획에 대하여 국토교통부장관       또는 지방자치단체의 장의 승인을 얻은 경우(택지개발촉진법 제9조 및 같은 법시행령       제8조의 규정)     - 개발된 토지의 분양가가 결정된 경우(산업입지 및 개발에 관한 법률 제38조 및 같은 법시행령       제40조의 규정)     - 산업입지 및 개발에 관한 법률에 의한 특수지역 개발사업으로 개발된 토지의 분양가(동법       제39조의 규정)가 동법에서 정하는 분양가격의 결정방법(동법시행령 제40조의 규정)과       같은 방법으로 결정된 경우     - 한국토지공사가 매입하여 개발한 토지의 분양가가 결정된 경우(한국토지공사법 제16조의       규정)     - 위의 경우와 비슷한 경우로서 국가 또는 지방자치단체의 인가등을 받아 토지의 분양가격이       결정된 경우 법 제10조제2항의 규정에 의하여 처분가격을 종료시점지가로 하는 경우는 법 제10조 제3항 단서의 규정에 의하여 매입가격으로 개시시점지가를 산정하는 경우에 한정 처분가격을 종료시점지가로 산정함에 있어 주택공급에관한규칙에 의하여 시장ㆍ군수의 승인을 얻어 분양가가 결정된 경우에는 그 분양가에서 다음의 금액을 뺀 가액을 처분가격으로 한다. 다만, 납부의무자가 「건설산업기본법」에 따라 등록을 한 건설업자와의 도급계약에 의하여 지출한 건축비 내역서를 제출한 경우에는 분양가에서 그 건축비와 다음의 경비를 뺀 가액으로 할 수 있음. ㅇ 국토교통부장관이 정하여 고시하는 건축비 ㅇ 건축과 관련된 부대경비로서 국토교통부령이 정하는 경비 ㅇ 지하주차장의 설치에 들어간 비용 ㅇ 「건축법」등 관계법령의 규정에 의하여 설치하도록 되어 있는 지하층을 초과하여 설치한 경우    그 초과 설치에 소요된 비용 개발사업 개시시점의 지가 개시시점지가는 부과개시시점이 속한 년도의 부과대상토지의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액으로 함. 다만, 다음의 경우에는 그 실제의 매입가액이나 취득 가액에 그 매입일이나 취득일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 더하거나 뺀 가액을 개시시점지가로 할 수 있음. ㅇ 국가ㆍ지방자치단체 또는 국토교통부령이 정하는 기관으로부터 매입한 경우 ㅇ 경매나 입찰로 매입한 경우 ㅇ 지방자치단체 또는 제7조제2항제2호의 규정에 의한 공공기관이 매입한 경우 ㅇ 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의 또는 수용에 의하여    취득한 경우 ㅇ 실제의 매입가액이 정상적인 거래가격이라고 객관적으로 인정되는 경우 즉, 부과개시시점이    전에 매입한 경우    (부과개시시점 이전에 매매계약을 체결하여 부과개시시점 이후에 그 계약에서 약정한 금액대로    매매대금의 지급이 이루어진 경우로서 국토교통부령이 정하는 증명서류를 제출한 때를 포함    한다)로서 그 매입가격이 취득세 또는 등록세의 과세표준이 된 경우이거나, 사업시행자가    「지방세법」 제286조 내지 제288조에 따른 법인인 경우로서 그 매입가격이 법인장부에 기재된    매입가격인 경우 실제의 매입가액 또는 취득가액을 개시시점지가로 할 때 납부 의무자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 매입한 경우로서 실제 매입가액 또는 취득가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에서 정하는 바에 따라 똑같이 나누어 계산한 가액을 그 토지의 매입가액 또는 취득가액으로 한함. 공시지가가 없는 경우 등 종료시점지가 및 개시시점지가를 산정하는 경우에는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 둘 이상의 감정평가업자가 감정평가한 가액을 산술평균한 가액으로 해당 지가를 산정하여야 함. 지가산정의 특례 종료시점지가와 개시시점지가를 산정할 때 부과 대상 토지에 국가나 지방자치단체에 기부하는 토지나 국공유지가 포함되어 있으면 그 부분은 종료시점지가와 개시시점지가의 산정 면적에서 제외함. 정상지가상승분 금융기관의 정기예금 이자율 또는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사한 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시ㆍ군ㆍ자치구의 평균지가변동률을 말한다) 등을 고려하며 각 연도의 정상지가상승분은 해당 연도 1월 1일 현재의 지가에 해당 연도의 정상지가변동률을 곱하여 산정 정상지가변동률이란 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사한 연도별 또는 월별 평균지가변동률(해당 개발사업 대상 토지가 속하는 시ㆍ군 또는 자치구의 평균지가변동률을 말함) 정기예금이자율을 적용함에 있어서 연도별 정기예금이자율은 100분의 2.5으로 하고, 월별 정기예금이자율은 1천분의 2로 한다. (2014. 7. 15. ~ 2015. 6. 30. 까지 개발부담금을 결정ㆍ부과하는 사업분에 적용)   3. 개발비용산정 개발비용의 산정기준 (법 제11조제1항) 개발비용은 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음의 금액을 합한 금액으로서 산정하되, 납부의무자가 그 산출내역서와 증빙자료를 갖추어 제출하여야 함. 1. 순공사비 해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비, 노무비, 경비, 제세공과금의   합계액 2. 조사비 직접 해당 개발사업의 시행을 위한 비용으로서 순 공사비에   해당되지 아니하는 비용의 합계액     ㅇ 해당 개발사업의 시행을 위한 측량비     ㅇ 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가등의 조건에 따라 의무적        으로 실시하여야 하는 각종 영향평가에 드는 비용     ㅇ 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제6조제1항 및        제11조제3항에 따른 매장문화재의 지표조사 및 발굴에 드는        비용     ㅇ 개발사업 토지에 대한 지반조사에 드는 비용 3. 설계비 해당 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용의   합계액 4. 일반관리비 해당 개발사업과 관련하여 관리 활동 부문에서 발생한 모든   비용의 합계액 5. 기부채납액 납부 의무자가 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가 등의 조건에   따라 국가또는 지방자치단체에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의   가액(단, 개발사업의 목적이 타인에게 분양하는 등 처분하는   것으로서 그 처분가격에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액이   포함된 경우에는 제11조제2항에 따라 그 처분가격을 종료시점가로   산정하는 경우로 한정)     ㅇ 토지의 가액 : 개시시점지가에 부과기간의 정상지가상승분을        합한 금액용     ㅇ 공공시설 등의 가액 : 토지의 가액에 그 시설의 조성원가를        합산한 금액 6. 부담금 납부액 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가등의 조건에 따라 국가 또는   지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액 7. 토지의 개량비 해당 개발사업의 인가 등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에   부과 대상 토지를 개량하기 위하여 지출한 비용으로서 개시시점   지가에 반영되지 아니한 비용 8. 제세공과금 해당 개발사업의 시행과 관련하여 국가 또는 지방자치단체에 납부한   제세공과금의 합계액     ㅇ 다음에 해당하는 금액은 제외        - 개발사업 대상의 토지의 취득이나 보유로 인하여 납부한 금액          (지목변경으로 인한 취득세는 제외)        - 벌금, 과태료, 과징금 또는 가산금 등 각종 법령이나 의무          위반으로 납부한 금액 9. 보상비 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가등의 조건에 따라 국가 또는   지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액 10. 양도소득세      또는 법인세 부과 개시 시점 후 개발부담금을 부과하기 전에 개발부담금 부과   대상 토지를 양도하여 발생한 소득에 대하여 양도소득세 또는   법인세가 부과된 경우에는 제11조에도 불구하고 해당 세액 중   부과 개시 시점부터 양도시점까지에 상당하는 세액을 같은 조에   따른 개발비용에 계상할 수 있음 개발비용의 최고한도 초과금액을 개발비용으로 보지 아니하는 경우 ㅇ 재료비ㆍ노무비ㆍ경비는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제9조 및   「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 예정가격 결정기준   중 공사원가계산을 위한 재료비ㆍ노무비ㆍ경비의 산출 방법을 적용하여 산출하되,   정부표준품셈과 단가(정부고시가격이 있는 경우에는 그 금액을 말한다)에 따른 금액 ㅇ 조사비와 설계비는 「엔지니어링산업 진흥법」 제31조에 따른 엔지니어링사업대가의 기준에    따라 산정한 금액 초과하는 경우에도 개발비용으로 보는 경우 ㅇ 지방자치단체 또는 감면기관이 「지방재정법」 또는 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라   지출한 개발비용 ㅇ 국토교통부장관이 납부 의무자가 제시한 금액에 대하여 국토교통부령으로 정하는 요건을 갖춘   다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 회사나 기관(이하 “개발비용산정기관”이라 한다)에   의뢰하여 제3항 각 호의 기준에 적합한 것으로 확인한 경우 그 개발비용     - 「건설기술 진흥법」 제26조에 따라 등록된 건설기술용역업자     - 「기술사법」 제6조에 따라 등록된 기술사사무소     - 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제28조에 따른 감정평가법인     - 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고된 엔지니어링사업자     - 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 따른 원가계산용역기관 ㅇ 「건설산업기본법」에 따라 등록을 한 건설업자와의 도급계약, 「엔지니어링산업 진흥법」   제21조에 따라 신고한 엔지니어링사업자와의 엔지니어링사업계약 등 명백한 원인에 따라   지출한 비용을 근거로 산정한 개발비용 ㅇ 국토교통부장관이 정하는 제3항에 따른 개발비용의 세부 항목별 산출기준에 적합하다고   인정되는 경우 개발비용의 검토의뢰 국토교통부장관이 제2항에 따라 납부 의무자가 제시한 금액의 사실 여부를 확인하고 제3항에 따른 금액을 산출할 때, 해당 개발사업의 내용ㆍ성질 등이 특수하여 그 확인 또는 금액 산출이 곤란한 경우에는 개발비용산정기관에 그 확인 또는 금액 산출을 의뢰할 수 있음.