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1. 공공택지 : 택지공급가격 + 공공택지 택지비 가산비 [공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조]
 택지 공급가격 : 택지개발사업자로부터 실제로 택지를 공급받은 가격
예) 「택지개발촉진법」에 따른 택지개발지구,「택지개발업무처리지침」[별표3] 택지공급가격기준 |
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공공택지의 택지비 가산비
- 국가, 한국토지주택공사, 지방공사, 「엔지니어링기술 진흥법」에 따라 해당 부문의 기술용역업체로 신고된 업체, 그 밖에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공공기관이 산정한 아래의 공사비
ㅇ 연약지반 공사비
ㅇ 암석지반 공사비
ㅇ 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비
ㅇ 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비
- 방음시설 설치비
- 택지대금에 대한 기간이자 (택지비 비중에 따라 납부일~입주자모집공고일 이후 최대14개월까지)
- 택지의 공급에 따른 제세공과금, 등기수수료 등 필요적 경비
- 그 밖에 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정되는 경비
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2. 공공택지 외의 택지(민간택지) : 택지감정평가금액 + 공공택지 외(민간택지)의 택지비 가산비
[공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제9조]
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공공택지 외의 택지(민간택지)는 알박기 등으로 인한 택지비의 과다 상승이 분양가 인상으로 연결되는 현상을 방지하기 위하여 상한제 적용주택의 택지비는 택지의 정당한 가치를 반영하는 “감정평가금액”을 기준으로 산정
(다만, 객관적인 거래가격이 명확한 예외적인 경우에는 실제 거래가격을 제한된 범위내에서 택지비로 인정) |
택지의 감정평가금액
- 감정평가금액의 의미
ㅇ 주택건설을 위해 사업주체가 매입한 택지가 현시점에서 주택건설을 위한 택지로서의 정당한 가치를
평가하여 이를 택지비로 인정하려는 것임
- 감정평가기준
ㅇ 신청일 당시 해당 토지의 공시된 공시지가 중 신청일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를
기준으로 하여 평가하여야 함
ㅇ 택지조성이 완료되지 아니한 소지(素地)상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고,
이용상황은 대지를 기준으로 하여 평가하여야 함
- 감정평가 신청기관 : 시장 ㆍ군수 또는 구청장이 국토해양부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가업자 중 2인을 선정
공공택지 외의 택지의 감정평가 절차
①《사업주체》
사업계획승인 신청 후 입주자모집승인 신청일 이전에 택지가격의 감정평가 신청
②《시장·군수·구청장》
「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조제5항 및 같은 법 시행령 제7조제5항에 따라 감정평가
기관업자(이하 감정평가기관) 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하여야 함
③《감정평가기관》
의뢰받은 날부터 20일 이내에 감정평가를 완료해야 함(다만, 부득이한 사정이 생길 경우 10일의
범위 내에서 연장가능)
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공공택지 외의 택지의 감정평가 가액에 가산하는 비용
- 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 전용주택을 공급하는 경우에는 감정평가한 가액에 택지와 관련된 비용을 가산한 금액에 따라 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 함
ㅇ 연약지반 공사비
ㅇ 암석지반 공사비
ㅇ 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비
ㅇ 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비
- 방음시설 설치비
- 「주택법」제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
- 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제2조에 따른 도시공원의 설치비용
- 지장물 철거비용
- 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액)
- 감정평가수수료(재평가에 따른 감정평가수수료는 제외)
- 그 밖에 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정되는 경비
공공택지 외의 택지(민간택지) 매입가격에 가산하는 비용
- 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제 전용주택을 공급하는 경우에는 감정평가한 가액에 택지와 관련된 비용을 가산한 금액에 따라 공공택지 외의 택지를 감정평가한 가액에 가산되는 택지와 관련된 비용은 다음 각 호의 비용으로 함
ㅇ 연약지반 공사비
ㅇ 암석지반 공사비
ㅇ 흙막이 및 차수벽(遮水壁) 공사비
ㅇ 지하공사에서 특수공법 사용에 따른 공사비
- 방음시설 설치비
- 「주택법」제28조에 따라 사업주체가 부담하는 간선시설의 설치비용
- 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제2조에 따른 도시공원의 설치비용
- 지장물 철거비용
- 진입도로의 개설로 편입되는 사유지의 가액(감정평가한 가액)
- 감정평가수수료(재평가에 따른 감정평가수수료는 제외)
- 제세공과금
- 그 밖에 분양가심사위원회 심의를 거쳐 필요하다고 인정되는 경비
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3. 택지 실 매입가를 택지비로 인정하는 예외적인 경우 [주택법 57조제3항2목 및 법 제59조]
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택지비 = 실제 거래가격※ + 매입가격에 가산하는 비용(택지비 가산비)
＊ 법 공포일('07.4.20) 이후 택지를 매입한 경우에 실제 거래가격은 감정평가금액의 120%까지 인정 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」제10조에 따른 개별공시지가의 150%에 상당하는 금액
＊ 법 공포일('07.4.20) 이전 매입한 경우에는 실제 매입한 가격 전액을 택지비로 인정
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택지 실 매입가를 택지비로 인정하는 경우
① 「민사집행법」, 「국세징수법」 또는 「지방세법」에 따른 경ㆍ공매 낙찰가격
② 국가ㆍ지방자치단체 등 공공기관※으로부터 매입한 가격
※ 공공기관 : 국가, 지방자치단체,「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공기업ㆍ준정부기관 또는
기타 공공기관으로 지정된 기관,「지방공기업법」에 따른 지방직영기업, 지방공사 또는 지방공단을 말함
③「부동산등기법」에 따른 부동산 등기부에 해당 택지의 거래가액이 기재되어 있는 경우
택지 실 매입가 인정범위
- 법 공포일('07.4.20) 이후 매입한 경우
⇒ 택지비 인정범위를「(감정평가금액의 120% 이내) + 택지비가산비」로 한정
ㅇ 실제 거래가격이 「감정평가금액」의 120%를 초과하는 경우에도 120%까지만 인정한다는 의미임
ㅇ 감정평가금액은 택지의 감정평가금액을 택지비로 인정받기 위한 감정평가절차와 동일한 절차에
따라 산정
기타사항
- 택지비 인정범위의 기준이 되는 "매입"한 시점의 해석
ㅇ (경ㆍ공매 낙찰가격) 매각허가결정 또는 매각결정이 있은 날
ㅇ (공공기관으로부터 매입한 가격) 매입계약이 이루어진 날
ㅇ (부동산 등기부에 기재된 가격) 「주택법」(2009. 2. 3.) 제80조의2에 따른 주택거래의 신고나
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제27조에 따른 신고가 이루어진 날
ㅇ 주택단지 내의 일부 택지는 감정평가금액 또는 일부를 실제 거래가격을 인정하는 시긍로 택지비
인정방식을 혼용하여 사용할 수 없음
ㅇ 하나의 주택단지는 전체를 감정평가금액으로 하거나 전체를 실제 거래가격으로 인정받아야함
ㅇ 실제 매입가격을 인정하더라도 하나의 주택단지에서 일부는 법 공포일(‘07.4.20) 전에 매입하였고,
일부를 법 공포일 이후에 매입한 경우에는 전체 주택단지를 법 공포일 이후 매입한 것으로 보고
택지비를 산정
ㅇ 사업주체가 실제 매입가격을 택지비로 인정받고자 하는 경우에는 관련 자료를 분양가심사위원회에
제출하여 적정성 여부에 대한 심사를 거쳐야 하며, 시장·군수 또는 구청장에게 감정평가를 신청하여야
함
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