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1. 기본선택품목(마이너스 옵션)제도의 의의

1.11대책의 후속조치로 소비자의 선택권을 보장하고 입주한 이후 내부 마감재를 재시공함에 따른 낭비를 방지하기 위해 도입한 제도(‘07.9.1 시행)
사업주체가 입주자모집공고시 입주대상자가 직접 선택하여 시공할 수 있는 품목(내부 마감재 등)의 종류와 이를 제외한 분양가격을 구분하여 제시하여 입주자들이 이를 선택할 수 있도록 함

2. 기본선택품목(마이너스옵션) [공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제3조]

국토교통부에서 입주자가 선택하여 시공·설치할 수 있는 품목(기본선택품목)을 직접 고시함
기본선택품목은 구조물의 성능을 저해하거나 하자책임 논란을 제거할 수 있도록 골조 및 미장공사를 제외한 마감재 중심으로 선정

<국토교통부에서 고시한 기본선택품목>

① 문 : 문틀 및 문짝
② 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등
③ 벽: 벽지
④ 천장 : 천정지, 반자돌림 등
⑤ 욕실 : 위생기구(양변기, 세면대, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어
⑥ 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV
⑦ 조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)
☞사업주체는 기본선택품목을 개별 품목별로 제시하여서는 아니됨

< 기본선택품목 제외 품목 >

① 소방시설과 관련된 품목
② 단열공사, 방수공사, 미장공사 등 기초마감과 관련된 품목
③ 전기공사, 설비공사 등에 필요한 전선, 통신선 및 배관
④ 그 밖에 건물의 구조상 영향을 줄 수 있는 품목

입주자모집공고에 기본선택품목의 종류 및 분양가격 중 기본선택품목을 제외한 부분의 분양가격을 포함하여 공고하여야 함

사업주체가 건축공정이 전체공정의 100분의 60을 초과한 이후에 입주자를 모집하는 경우에는 입주자에게 기본선택품목을 제시하지 않을 수 있음

기본선택품목을 제외하여 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택의 기본형건축비는 지상층건축비의 85%와 지하층건축비의 100%를 합한 금액으로 함
결국, 기본선택품목을 제외함으로써 분양가는 기본형건축비중 지상층 건축비의 15% 인하됨

동별 순서대로 배정 : 사업주체는 동별 순서를 정하여 기본선택품목을 선택한 입주자에게 동별 순서에 따라 주택을 배정할 수 있도록 함
ㅇ 마이너스옵션을 선택한 세대를 그룹화 함으로써 마이너스옵션 시공으로 인한 단지내 혼란, 안전사고 우려, 이웃세대에 소음등 피해발생 등의 문제를 최소화하기 위함

예시) 동별 100세대 전체 1,000세대(10개동)의 공동주택을 공급할 경우

10개동 중 동별로 배정순서를 정하여 제시하고(사업주체가 1동부터 10동까지 임의적으로 동별 배정순서 부여) 입주대상자 1,000세대를 선정한 후 기본선택품목을 개별적으로 시공·설치하고자 하는 자에게 제시한 동별 배정순서에 따라 동 및 세대를 추첨하여 배정하고 기본선택품목을 개별적으로 시공·설치하기를 원하지 않는 자에게 나머지 동 및 세대를 추첨하여 배정함. 기본선택품목의 개별 시공·설치를 원하는 자가 450세대일 경우 1개동은 개별 시공·설치를 하고자 하는 자와 개별 시공·설치를 하고자 하지 않는 자가 혼합

시공·설치 기간
ㅇ 시장·군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 입주가 가능한날부터 60일 이내에 기본선택품목의 시공·설치를 완료하도록 하여야 함
적합한 자재 사용
ㅇ 시장·군수 또는 구청장은 입주자로 하여금 기본선택품목 시공·설치시 건축관계 법령의 규정에 적합한 자재를 사용하도록 하여야 함
사업주체의 고지 의무
ㅇ 시장·군수 또는 구청장은 사업주체로 하여금 당해 시·군 또는 구내에서 「건설산업기본법」에 따라 실내건축공사업 등록을 한 자의 현황, 기본선택품목의 시공·설치시 하자담보책임기간·담보방법 및 기본선택품목 제외 대상에 해당하는 품목의 훼손금지의무를 입주자에게 알리도록 하여야 함
확약서의 작성
ㅇ 시장·군수 또는 구청장은 사업주체와 입주자로 하여금 사업주체 및 입주자의 준수사항에 대한 확약서를 작성하도록 하여야 함

3. 추가선택품목(플러스옵션) [공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제4조]

<입주자모집공고에 제시되는 선택품목>

1. 발코니 확장
2. 시스템 에어컨(천장에 매립하는 형태) 설치
3. 붙박이 가전제품
   ① 오븐, 쿡탑, 식기세척기, 냉장고(냉동고 포함), 김치냉장고, 세탁기
   ② 홈오토메이션, 홈시어터시스템
   ③ 그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목
4. 붙박이 가구
   ① 옷장, 수납장, 신발장
   ②그 밖에 사업주체가 입주자모집승인 신청 전에 승인권자의 의견을 들어 정하는 품목
5. 주거생활의 변화와 관련 업계의 의견을 들어 고시하는 품목의 설치

사업주체는 입주자모집공고에 추가선택품목에 따른 비용을 해당 주택의 분양가격과 구분하여 표시하여야함

사업주체는 추가선택품목의 설치여부에 대하여 입주자모집 공고시 입주자의 의견을 들을 수 있으며, 입주자와 주택공급계약 체결시 추가선택품목의 구입의사가 있는 입주자와 추가선택품목 공급계약을 체결할 수 있음
사업주체는 추가선택품목을 입주자에게 제시할 때 둘 이상의 품목(붙박이 가전제품의 경우는 둘 이상의 제품)을 일괄하여 선택하도록 하여서는 안됨
사업주체는 시스템 에어컨 및 붙박이 가전제품에 대해 입주자의 의견을 듣고자 하는 경우 유형 및 가격이 서로 다른 복수의 제품을 제시하여야 함
ㅇ 시장·군수 또는 구청장(사업주체가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우
에는 해당 기관의 장)이 필요하다고 인정하는 경우 시스템 에어컨에 대해서는 단수의 제품을
제시할 수 있음
사업주체는 붙박이 가전제품을 「주택법」 제60조 및 「주택공급에 관한 규칙」 제22조에 따라 견본주택에 복수의 제품을 설치·전시하여야 함.
ㅇ 견본주택 운영상 불가피한 경우에는 단수의 제품을 전시할 수 있음
ㅇ 사업주체는 입주자가 전시하지 못한 에어컨 등을 비교·확인할 수 있도록 사진 등을 제시하여야 함
ㅇ 에어컨 등의 유형, 가격 등은 확정된 것이 아니고 입주자의 선택에 따라 변경될 수 있다는 점을
표기해야 함
사업주체는 건축공정이 100분의 40에 달한 이후에 붙박이 가전제품의 교체·변경여부에 대하여 입주자의 의견을 들어야 함